梦想由你筑梦有我 凯德MALL•西直门8年，8人谈

2007年10月13日，伴随吉祥喜庆的开业锣声，坐落于北京西直门枢纽上方的凯德Mall·西直门开门迎客（开业时名称为嘉茂购物中心·西直门，2011年，凯德旗下购物中心统一更换名称），成为新加坡凯德集团在北京管理的第四座购物中心。担任开业庆典主宾的原新加坡副总理黄根成，前一天，刚刚主持了“2007年新加坡节在中国”北京站开幕仪式。这场集聚上百位艺术家、持续月余的文化交流活动，旨在展示新加坡充满活力的多元文化和艺术成就。

彼时，在中新交流的另一个重要领域，同样具备新加坡基因的的凯德集团，凭借丰富的地产投资开发和运营经验，在中国的房地产市场创立一个又一个成功的实践范本。而凯德旗下商业地产品牌选择落子西直门，恰好印证了凯德前瞻独到的商业眼光。

时隔八年，2015年正值中新建交25周年，新加坡已成为中国最大的投资来源国。深耕中国21载的凯德集团，凭借国际化运营理念和全产业链的核心竞争优势，在中国改革开放和城镇化进程中书写下独特的商业逻辑。

此时，凯德在全国的购物中心蓬勃发展增至64家，北京布局10家。经过凯德团队的精细化运营和对本土市场的不断探索和深刻理解，凯德Mall·西直门成为凯德打造社区型综合购物中心的又一力作，填补了西直门商圈没有综合型购物中心的空白。

如今，在商业地产面临模式变迁的十字路口，我们与八位来自凯德、顾客、租户、员工、政府、媒体、业内人士等代表，共同回望凯德Mall·西直门八年的运营历程。

打造持续增值的好资产

讲述人：凯德商用华北区域总经理 陈子威

凯德Mall·西直门是北京资产包的支柱项目，无论从客流量、销售业绩、业态和租户丰富度、投资回报率等方面都发挥重要作用，可以说在凯德位于北京的商业项目中扮演领头羊的角色。

加入凯德商用10年，丰富的金融领域从业经验、以及长期从事房地产投资与资产管理的职业背景，使得凯德商用华北区区域总经理陈子威，习惯从资产角度审视商业项目的价值。

作为凯德集团在北京管理的第四个购物中心项目，凯德Mall·西直门在地理位置上占据先天优势，和凯德在东直门打造的来福士中心综合体项目，分别占据了北京东西两大黄金分割点。标志性的地段、衔接多条轨道交通和北京北站的枢纽、项目所在综合体内写字楼的客流，都成为激发商业地产潜能的重要因素。凯德在商业项目选址方面的独到、前瞻眼光，由此可见一斑。

项目在2006年从开发商手中收购后，已基本竣工。为了支持招商和长期运营，凯德着手开启资产规划，设备重整和租赁运作等准备。当时，购物中心综合和多方管理理念尚在初期。当年刚刚起步、市场资源有限的北京团队，克服了巨大挑战，在政府、开发商、大物业、租户、消费者和员工等层面做了大量的沟通，在一年内完成商场定位，招商工作也达成80%-90%的出租率，如期实现开业目标。直到现在，区域每年在资产规划阶段，都会鼓励不同业务部门创新思考，作出与本部门相关的亮点。

一支崇尚专业精神的团队

讲述人：凯德Mall·西直门总经理 李霞

期望我们的购物中心不只是一个购物场所，更可以是大家生活的延伸和社区生活的中心，顾客在这里，可以体验到自然、亲切、放松的家一般的感觉。

作为对凯德Mall·西直门最为熟稔的管理者，凯德Mall·西直门总经理李霞用“专注”定义凯德Mall品牌的核心精神。凯德在购物中心领域的专注持久，有利于将购物中心体系向产业链纵深发展，用专业的队伍做专业的事，用专注力将事情深化、精化、细化。

凯德将购物中心的日常管理细化为很多分支，每个分支又都有成套成熟的系统。总部会支持旗下购物中心各个体系的具体需求，从上至下将政策或规定贯彻执行。比如，总部曾经邀请专业的团队给凯德Mall·西直门的租户在商品陈列方面进行了专业细致的培训，让他们既能突显供应商品牌自身的个性，又能与购物中心的整体环境很好的融合。另外，总部对租户的店长或行政人员进行招聘方面的培训，以便他们能够培养和招聘到更加专业的优秀导购。

凯德将拥有的资源、经验等分享给租户，为他们提供更多的品牌增值服务，与租户实现彼此合作与成长的双赢。

除此之外，培养专业团队跟市场新动向保持近距离，通过市场考察、调研、不断学习和分享新知识，也是确保商场运营活力不断提升的关键之一。

凯德每年至少会有一次专业的市场调查，了解消费者对购物中心品牌引进的需求，而后根据消费者的真实反馈考虑品牌的优化提升。李霞介绍，“像优衣库、南京大牌档等品牌入驻都是顾客调查引进的结果，我们不仅要对购物中心负责，更要对消费者负责。”

“我们期望凯德Mall·西直门能够为消费者提供丰富多样的品牌及产品选择和高品质的服务，实现亲切、便捷、多样化的一站式体验，成为消费者家之外的生活、社交场所。

最懂租户的商业运营平台

讲述人：北京为之味餐饮有限公司董事长 李心

凯德勇于创新、善于尝试，敢于给新品牌提供平台和机会。

川成元、姑姑宴、金汤玉线、夹拣成厨，这些凯德Mall中大众熟知的餐饮品牌，都来自于一家国内知名的餐饮企业——北京为之味餐饮有限公司。

为之味和凯德的缘分，要追溯到2006年。当年7月，为之味在凯德Mall·望京（凯德在北京的首个购物中心）开了第一家川成元和夹拣成厨，之后陆续又开了第一家金汤玉线和姑姑宴，源源不断将新鲜和多元的味觉体验带给顾客。

2007年7月，川成元和金汤玉线品牌进入凯德Mall·西直门购物中心，作为入驻凯德Mall最早的一批原创餐饮品牌之一，为之味不断创造新的品牌，目前已经成功将旗下五个子品牌引入凯德Mall·西直门，分别是川成元、姑姑宴、金汤玉线、港仔驿栈和夹拣成厨。各个品牌努力提升品牌形象与店面形象，与购物中心整体形象和氛围保持一致，同时不断翻新研发新的菜品，努力提升服务水准。

例如，夹拣成厨麻辣烫由规模小中岛的形式，蜕变成160多平米新颖、时尚的边店，产品也不再是单一的麻辣烫，增加了特色的冒菜，研发了丰富漂亮的菜品展示冰箱，令许多顾客驻足拍照，坐下品尝。

港仔驿栈原名“港仔码头”，由B1搬至4层，从简单的快餐形式升级至港式茶楼的休闲餐厅。鲜美的粤菜、精致的港式点心和香浓的鸳鸯咖啡，应有尽有，令人回味无穷。进入港仔驿栈，动听缠绵的粤语歌、端起一盏鸳鸯、看着墙上的老照片、似梦回80年代的香港。

对于与凯德Mall·西直门共同走过的八年，为之味坦言，正是凯德勇于创新、善于尝试，敢于给新品牌提供平台和机会的眼光和魄力，使得川成元成为首个进入购物中心的麻辣香锅品牌。而当凯德Mall的大胆尝试成功之后，其他购物中心才渐渐将麻辣香锅这一餐饮品类引入。同时，凯德专业的商场运营管理能力，可以将别人做不起来的商场，经营得有声有色。

与凯德Mall一同成长的日子

讲述人：凯德Mall·西直门顾客 侯女士

从读研、工作，到现在成家，凯德Mall·西直门像朋友一样，一路陪我经历许多难忘的人生回忆。

2015年8月8日，以“心花怒放、一路陪你”为主题的凯德Mall·西直门8周年庆典，一段温馨的沙画表演，讲述了一对年轻人从相恋走向婚姻殿堂，诞下小宝宝的美妙时光，也揭示了社区型购物中心的独特魅力——像身边的朋友和知己，见证周边社区居民不同的成长阶段，成为人们生活中的一部分。

就在同一天，家住附近的侯女士和先生特意挑选这个吉利的日子到商场选购婚戒。两天后，他们领取了结婚证书，正式步入人生新一程。当晚，两人在周大福挑选到心仪的钻戒后，已经接近晚上九点钟。在工作人员提醒下，两人去服务台为购置的商品积分并参加抽奖。当被告知他们是店庆当天购物一等奖得主的消息时，侯女士的惊喜溢于言表“从没想到会有这么幸运”。

在侯女士的回忆中，凯德Mall·西直门就是那个一路陪伴自己从求学到工作，再到寻觅知己步入婚姻殿堂的见证者。第一次逛凯德Mall·西直门是在大三那年，侯女士就读的学校就在西直门附近，常和闺蜜、同学一起过来。“工作以后，再来逛的时候看的东西也大不一样了，以前主要看服装之类，现在逛首饰比较多一点”。现在，侯女士的家就安在西直门附近，住得近了，周末逛超市、和爱人一起在商场用餐。爱美是女孩的天性，侯女士希望家门口的商场能再多添置一些护肤品，这样“除了自己用，偶尔也可以买一些送给朋友”。

相比于“双十一”、“黑五”掀起的网购狂欢，实体购物中心的致胜法宝在于情感共鸣和体验感的营造。毕竟，购物中心不只是陈列商品的物理空间，更是承载情感的纽带和平台，这是虚拟空间不可替代的。

最贴心的社区伙伴

讲述人：西城区展览路街道办事处妇联主席 施月宏

每年我们都组织社区参与凯德Mall的活动。作为枢纽型的组织，我们希望为咱们地区的经济发展尽一份努力。

 “每年的‘地球一小时’熄灯活动，我们都会组织社区群众参与，有时商场外展忙不过来，我们也会搭把手帮个忙。还有‘我的第一个书包’关爱贫困儿童的公益活动，我们也连续参加了三年。” 说到与凯德Mall·西直门这些年的合作，展览路街道办事处妇联主席施月宏如数家珍。

积极履行企业社会责任是凯德的核心价值观之一，集团在2005年成立凯德希望基金，每年将净利润的千分之五注入基金，持续开展公益行动。旗下“为明天·我的第一个书包”、“为明天·一起善行”等标志性的企业社会责任活动，已成为集结社会公益爱心力量的平台。作为连接大众纽带和桥梁的社区型购物中心，凯德MALL·西直门在发挥自身社会功能方面也不遗余力。除了积极响应集团的公益活动外，凯德MALL·西直门也积极参与到身边的公益行动中。

施月宏谈到“巧娘工作室”项目，正是购物中心关注社区、服务社区的最佳诠释。几年前，凯德Mall和街道妇联合作，为下岗女工提供免费租位并无偿提供租位装饰翻新等工作，让他们在商场内售卖自己制作的东西，前后分别在商场六层和五层以摊位和花车的形式出现。“这个项目已经开展了6年，到目前为止，保守来讲，至少有30位妇女从这个项目中受益，有的找到工作了，有的不吃低保了。”

无论是举办免费午餐展，还是邀请盲人调琴师陈燕和她的导盲犬进入商场举办活动唤醒公众意识，或是为下岗女工提供免费租位和装修支持等，凯德Mall·西直门一直密切关注社会信息，期望用自身的影响力为社区提供帮助。

“今年教师节，商场准备了一百多份礼品，通过我们给到社区内的优秀教师代表。像这样的互动还有很多。从我们的角度来讲，我们希望发挥好枢纽的功能，尽我们努力，为地区经济发展做贡献。”

亦师亦友的职业体验

讲述人：凯德Mall·西直门租赁部副经理 孙蕾

在凯德内部，有很多学习和培训的机会。公司极力创造开放包容的环境，鼓励员工创新和实践。

2007年，刚刚加入凯德一年的孙蕾被派遣到西直门项目，参与项目的开业筹备。回忆起八年前的工作场景，孙蕾依然历历在目。

从2007年4月开始，凯德Mall·西直门开业筹备团队齐心协力、以场为家，常常工作到半夜一两点。开业之初，孙蕾最早服务的部门是商场营运部，主要负责和租户协调出图、装修、招商跟进等工作，与团队一同确保商场顺利开业。

之后，孙蕾转到租赁部门，正式开始接触商业地产招商工作。八年时光，凯德Mall·西直门的运营日臻成熟，知名度和影响力不断扩大。作为元老以及团队重要成员的孙蕾，也经历了自己职业生涯的成长与跨越。

孙蕾感叹，自己的成长离不开凯德专业成熟的运作平台和团队领导及同事的关怀指导。凯德内部对员工培训和能力提升有一套完善的体系。例如，每年组织员工代表到新加坡参观优秀物业，与总部同事进行业内交流；还设有ICE Camp（创冰训练营）、凯德中国商学院等员工创新、培训组织。

展望自己在凯德Mall·西直门新一年的目标，孙蕾充满信心，希望和团队一起，努力打造更优质的品质和氛围，赢得更多消费者的喜爱和认可。 

消费重塑生活态度

讲述人：《中国消费者报》楼市·生活事业部副主任 孙蔚

作为在京城西部居住生活十多年的消费者，我切身体会到凯德MALL西直门给生活带来的便利，给周边带来的改变。

人人都是消费者，作为在京城西部居住生活十多年的消费者，中消报的孙蔚切身体会到凯德Mall·西直门出现后给生活带来的便利和给周边带来的改变。

在她的印象中，以前，西直门只是交通枢纽，周边商业氛围极为缺失。“每次我经过西直门都是行色匆匆，要么是乘坐地铁快进快出，要么是开车一晃而过，从未想过要在西直门逗留，从来没感觉得西直门的精致、精彩。自从凯德Mall·西直门出现以后，我在不经意间突然发现，在西直门消磨时光成为一种惬意人生，西直门的消费粘性增强了，成为了生活的必需品。”

同时，作为在北京楼市和消费领域关注多年的观察者和记录者，她从商业运营的角度给出自己的看法：凯德Mall·西直门汇聚了众多充满年轻、潮流、活力的时尚品牌，在经营上区别于传统的百货形式，采用流行于欧美的店中店格局，业态功能丰富，融合国际化和受欢迎的多种品牌选择，主次业态、面积大小和租约长短期，分布均匀合理，抓住市场新理念和消费者的需求和习惯，打造成一站式的购物聚集地。

用经验打磨品质

讲述人：全联房地产商会写字楼分会副会长兼秘书长 刘凯

商业地产的成功在于经营价值的不断挖掘，建立打造躯体，良好经营注入灵魂。

西直门是北京西部的交通中转核心枢纽，毗邻金融街和中关村两大商圈，集聚了众多金融机构、高科技公司和教育高校。除了附近社区的居民，由公共交通带来的人流每天达到大约60万。

凯德Mall·西直门属于数条在地铁线路的换乘枢纽上盖物业，连通地铁2号线、4号线和13号线以及北京北站，这为凯德MALL·西直门提供了有别于其他购物中心的品牌附加价值。

“从项目位置上看，地标性强，交通可达性较好，轨道交通对商业人流量的贡献不容忽视。”作为北京商业地产领域的资深人士，刘凯对凯德Mall·西直门打造枢纽商业和对地铁连通空间的利用给予了高度赞赏。

对于这部分客流的吸引和向品牌租户的导入，购物中心做了许多建设性工作。地下换乘广场开通之后，为了很好地吸引地铁通勤族购物休闲，在换乘空间，凯德Mall·西直门经常性举办一些活动来吸引顾客，并且进行了很多空间创新，并引入星巴克、吉野家、7-11等涉及便利店、餐饮、饰品、美甲等多类品牌来满足这个群体的需求。

在北京，地处轨道换乘枢纽、能将换乘广场妥善利用，并且保持其与购物中心内部环境、安保、经营及管理方面的一致标准，凯德Mall·西直门可以说是这一领域的先行者。这与凯德Mall的品牌核心竞争力和专注精神密不可分。